Les inconvénients du régime Pinel


Bien que l’investissement en Pinel bénéficie d’un véritable engouement, une récente étude pointe des inconvénients majeurs, liés notamment à un zonage discutable, ou encore à des plafonds de loyer problématiques. Cet article fait un point sur les dangers du régime Pinel.

L’investissement locatif a représenté près de la moitié des transactions dans le neuf au cours de l’année 2016.

Un tel succès provient du bas niveau des taux d’intérêts, couplés à la faiblesse du rendement de l’épargne.

Parmi les pièges du régime Pinel, il y a tout d’abord le fait d’acheter le bien immobilier trop cher.

En réalité, l’avantage fiscal est détourné en partie au profit de certains intermédiaires ou promoteurs.

Ainsi des logements sont vendus parfois beaucoup plus chers en Pinel, que hors Pinel, ce qui s’explique plutôt mal.

Cette différence de prix s’explique généralement par le fait que certains promoteurs ont la main lourde.

Certains professionnels de l’immobilier estiment d’ailleurs qu’il vaut mieux investir dans le neuf classique, qui est non seulement moins cher, mais également moins contraignant d’un point de vue locatif. Il peut également être plus avantageux d’acquérir dans l’ancien, avec une meilleure rentabilité.

Un autre piège consiste à croire sur parole les simulations des vendeurs.

En effet, les locataires ne sont pas toujours enclins à débourser 10 à 20% de loyers supplémentaires pour un bien en Pinel, par rapport à un autre bien dans le neuf classique.

Du coup, on constate de plus en plus que la rentabilité en Pinel en souffre. Par exemple, alors que sur le papier, la rentabilité annoncée était de 3 à 3,5%, on se retrouve en réalité avec une rentabilité aux alentours de 2,5 à 3%.

Quoi qu’il en soit, il est utile de rappeler que l’investissement en Pinel offre une réduction d’impôt allant de 12% à 21% en fonction de la durée d’engagement de la location (de 6 ans à 12 ans).

Il existe 2 plafonds dans ce dispositif : 5.500 euros / m² au maximum et 300.000 euros / an de montant d’acquisition.

Les règles à respecter en Pinel sont les suivantes : le locataire doit avoir un niveau modeste de ressources, et il ne faut pas dépasser le plafond de loyer, tels que défini dans la zone géographique où se trouve le bien immobilier.

A noter que le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant, si les conditions précitées sont remplies.

Enfin, le dispositif Pinel entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

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