Le dispositif Pinel a été mis en place à l’automne 2014. Depuis lors, il a connu un franc succès.
Selon la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), 50.000 logements neufs auraient été vendus à des investisseurs, via ce dispositif, au cours de l’année 2015.
Ce dispositif attire les investisseurs dans la mesure où il offre une fiscalité incitative, pouvant aller jusqu’à 63.000 euros d’économies d’impôts sur une période de 12 ans.
Par ailleurs, le mécanisme Pinel est nettement plus souple que le dispositif Duflot qui l’avait précédé. Notamment, il est possible de louer le bien à un proche parent, et plusieurs durées d’engagement sont possibles.
A noter que la loi Pinel n’a un intérêt fiscal que si vous payez au moins autant d’impôt que la réduction offerte par le dispostif.
De plus, il convient d’être attentitf face au plafonnement des niches fiscales (10.000 euros). Ainsi, si vous bénéficiez déjà d’autres avantages fiscaux, la réduction d’impôt du dispositif Pinel pourrait ne présenter aucun intérêt sur le plan fiscal.
Cela étant, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt fonctionnant comme suit :
- En cas d’engagement de location de 6 ans : 12% du prix d’achat.
- En cas d’engagement de location de 9 ans : 18% du prix d’achat.
- En cas d’engagement de location de 12 ans : 21% du prix d’achat.
L’avantage fiscal comprend deux plafonds. Tout d’abord, il y a un plafonnement en fonction du prix au mètre carré, fixé à 5.500 € par mètre carré. L’excédent ne sera pas pris en compte pour la réduction.
Le second plafond est lié au montant même de l’investissement. Celui-ci ne peut dépasser 300.000 euros. Ce montant inclut non seulement la valeur du logement, mais également la TVA, les honoraires du notaire, ainsi que les éventuelles commissions versées à des intermédiaires.
L’avantage fiscal peut ainsi être de 6.000 euros par an sur une période de 6 ou 9 ans, et de 3.000 euros par an les trois dernières années. Soit un total de 63.000 euros sur 12 ans.
A noter que la réduction d’impôt n’est pas immédiate. Elle ne s’applique que l’année d’achèvement du logement. Cela peut constituer un inconvénient dans l’hypothèse d’une vente en l’état futur d’achèvement (vefa).
A titre d’exemple, si l’immeuble est livré en 2017, la réduction d’impôt ne s’appliquera que pour le paiement de l’année 2018, au titre des revenus de l’année 2017.
Autre inconvénient à prendre en considération : avant même de toucher les premiers loyers, et de bénéficier de la réduction d’impôt, les appels de fonds qui seront réclamés par le promoteur devront être réglés.
Il est bon de préciser que l’investisseur dispose d’un délai de 12 mois pour trouver un locataire, à compter de la date de la livraison du bien immobilier.
Il faut donc bien sécuriser son revenu dans le temps, avant d’envisager ce type d’investissement.
