Acheter aux enchères un bien immobilier


Les notaires organisent régulièrement des ventes aux enchères de biens immobiliers, qui sont vendus, le plus souvent volontairement, par des propriétaires. Cet article explique comment fonctionne ce type de vente, qui peut parfois permettre de réaliser des affaires intéressantes.

Généralement les biens immobiliers sont vendus entre particuliers, ou via une agence. Il existe toutefois un autre mode de vente, moins connu, mais soumis à des conditions particulières, et qui est encadré strictement.

Outre le fait que ces ventes sont soumises aux droits de mutation, comme des ventes “classiques”, elles supportent des frais supplémentaires spécifiques.

Il y a 3 types de ventes aux enchères de biens immobiliers : celles qui sont organisées par les chambres départementales des notaires (dans ce cas, les biens sont vendus volontairement, la plupart du temps, par leurs propriétaires), les ventes judiciaires, qui proviennent la plupart du temps de saisie ou de liquidation judiciaire, et qui se déroulent dans les TGI (tribunaux de grande instance), et enfin les ventes du service du domaine.

Dans ce dernier cas, cela concerne généralement des successions, lorsque par exemple les hériters ont renoncé compte tenu d’un passif élevé.

Pour le premier type de ventes, elles sont de plus en plus réalisées sur internet, via le site “notaires.fr”. Ce site donne des précisions sur le bien à vendre : son descriptif, sa mise à prix, ses diagnostics, etc.

Pour enchérir sur ce site, il faut s’y être inscrit au préalable. La vente débute à une date fixée par avance, et dure pendant une période de 48h. Le vendeur est libre de choisir l’offre qui lui convient le mieux, et qui ne sera pas forcément la plus chère.

La visite du bien se déroule généralement dans les semaines qui précèdent la vente. Ces visites ont lieu à des heures fixes, et sont collectives.

S’agissant de la mise à prix, elle correspond le plus souvent à un prix égal à 70/75% de la valeur déterminée par un expert. Le vendeur peut choisir un prix supérieur, mais qui ne pourra pas dépasser 90% du montant fixé par l’expert.

Dans certains cas, la vente se réalise sans mise à prix, mais avec un prix de réserve.

S’il s’agit d’une vente devant le TGI, la mise à prix correspondra à la valeur du bien. C’est le plus souvent le montant de la dette exigée par le créancier.

Pour les ventes organisées par le service du domaine, c’est l’état qui fixe la mise à prix, et ce de manière entièrement discrétionnaire.

Pour accéder aux enchères, il n’y a pas de conditions particulières, elles sont libres. Une exception : pour les ventes judiciaires, il faut se faire représenter par un avocat, qui aura pour mission d’enchérir.

Le jour de la vente, il convient de déposer un chèque certifié ou un chèque de banque. Le montant consigné est précisé dans le cahier relatif aux conditions de la vente (environ 20% de la mise en prix en règle générale).

S’agissant de la vente en elle-même, elle est faite à la bougie. Lorsque deux feux successifs s’éteignent, sans nouvelle enchère, que l’adjudication est prononcée.

Une fois l’adjudication prononcée, il faut attendre dix jours pour être propriétaire, sachant que toute personne est en droit de faire une surrenchère de 10% par rapport à l’enchère précédente. Dans ce cas, une nouvelle vente aux enchères est organisée, avec une mise à prix égale au montant de la précédente enchère et augmentée de la surrenchère.

Cette possibilité de surrenchérir n’existe pas dans les ventes domaniales.

Le prix de la vente est versé à bref délai. Il est donc primordial d’avoir l’accord de sa banque, en cas de prêt, avant la vente aux enchères.

Vente aux enchères