En quoi consiste le viager ?
Il s’agit d’une forme de vente immobilière. Ce qui la distingue d’une forme classique c’est qu’une personne âgée, ou à la retraite, va vendre le bien immobilier dont elle a la propriété, tout en conservant un droit à y habiter jusqu’à son décès.
De plus en plus de personnes âgées se tournent vers cette formule, pour s’assurer un complément de revenus, non négligeable dans la période actuelle de crise.
Le vendeur du bien immobilier est communément appelé le “crédirentier”, par référence à la rente qu’il touche dans ce mécanisme, et l’acheteur est appelé le “débirentier”, puisqu’il verse une rente.
Comment ce schéma fonctionne-t-il ?
Une vente en viager peut être réalisée de diverses manières. Les plus courantes prennent la forme d’un bouquet accompagné d’une rente à vie.
Le bouquet consiste dans le versement d’une somme au comptant et immédiate, lors de l’acquisition du bien. Le montant du bouquet est fixé d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur. Il sera versé au crédirentier, lors de la signature du contrat chez le notaire.
En règle générale, plus le montant du bouquet est élevé, plus le montant de la rente sera faible.
Le bouquet n’est pas obligatoire. En pratique, un bouquet est mis en place afin de réduire le montant de la rente qui sera versée à vie au crédirentier.
Grâce au bouquet, le crédirentier s’assure un complément de revenu, lui permettant de rembourser ses éventuelles dettes, de faire un voyage, de faire un don, etc.
Concrètement, plus l’âge du crédirentier est avancé, plus le montant du bouquet, qui sera négocié, sera élevé.
La rente de son côté est une somme qui est payée à intervalle régulier, et ce, jusqu’au décès du crédirentier.
Comme le bouquet, le montant de la rente est fixée librement entre les parties, en fonction de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie, ainsi que de la valeur du bien immobilier.
La fixation du montant de la rente est assez complexe en pratique.
L’opération sera plutôt favorable au crédirentier ou au débirentier, en fonction de la durée de vie du premier. En effet, si le crédirentier vit très longtemps, le prix du bien immobilier sera plus élevé que sa valeur de marché, et inversement, s’il décède assez tôt, après la réalisation de l’opération.
La rente va pouvoir être versée annuellement, mensuellement ou trimestriellement, selon la volonté des parties à l’acte.
Pour le crédirentier, il s’agit d’une très bonne formule de complément de revenu ou de retraite. Elle suppose toutefois que le crédirentier n’ait pas d’héritiers, ou que ces derniers donnent leur consentement à cette opération, puisqu’il se dessaisit purement et simplement de la propriété de son bien immobilier, au profit d’un tiers.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Le bouquet va pouvoir faire l’objet d’une donation aux enfants ou aux petits enfants, avec des abattements fiscaux (jusqu’à 159.325 euros en 2012, par parent et par enfant). Cet avantage fiscal peut être renouvelé tous les dix ans.
Le bouquet peut par ailleurs être investi dans un contrat d’assurance vie, permettant ainsi de bénéficier de l’avantage fiscal de ce mécanisme.
Parmi les autres avantages fiscaux, il y a l’exonération des impôts fonciers pour le crédirentier, même s’il reste dans les lieux.
Lors de la vente du bien immobilier au débirentier, le crédirentier bénéficie de l’avantage fiscal lié à l’exonération de la plus-value sur la résidence principale. Ça présente un intérêt non négligeable.
Il existe également des abattements fiscaux sur la perception de la rente, qui varient suivant l’âge du crédirentier. Par exemple, si ce dernier est âgé de plus de 69 ans, l’abattement fiscal sera de 70% sur le montant de la rente viagère perçue.
Pourquoi un tel succès ?
La vente en viager se présente de plus en plus comme un concept anti-crise, permettant au crédirentier de se doter d’un complément de revenu, tout en continuant à occuper les lieux.
Pour le débirentier, l’intérêt de l’opération découlera de la durée de vie du crédirentier. Plus celui-ci décédera tôt, après la conclusion de l’opération, plus celle-ci lui sera favorable. C’est une sorte de spéculation sur la mort, rendant cette opération particulièrement glauque, et expliquant son faible succès jusqu’à ces derniers mois.
Entre morale et bonne affaire, il faut savoir faire le bon choix.
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