Il devient aujourd’hui de plus en plus difficile aux jeunes actifs, qui viennent de sortir de leurs études, de financer l’acquisition d’un logement. Cet état de fait découle notamment des prix de l’immobilier qui n’ont cessé de croître ces dernières années, surtout en Ile de France.
Il existe cependant des solutions permettant aux parents de les aider dans ce type d’acquisition. Voici quelques conseils à cet effet.
Suite à la réforme de la fiscalité du patrimoine qui a été adoptée cet été, les parents peuvent désormais procéder à une donation à leurs enfants, exonérée de droits de mutation à titre gratuit, à hauteur de 159.325 euros par parent et par enfant. Cet abattement n’est cependant applicable qu’une fois tous les dix ans.
Par exemple, un couple marié avec deux enfants peut donner 318.650 euros au premier et 318.650 euros au second, exonérés d’impôt. A cela s’ajoute, dans l’hypothèse où les enfants sont majeurs, d’un abattement additionnel de 31.865 euros. A noter que ce dernier abattement n’est applicable que si les parents ont moins de 80 ans.
L’idée serait donc la suivante : chacun des parents donne 159.325 euros à son enfant (soit 318.650 euros en tout), lui permettant ainsi de se constituer un capital suffisant pour acquérir un petit logement, ou bien lui permettant d’emprunter une somme plus réduite pour acquérir un logement plus grand.
Outre l’intérêt évident pour l’enfant, ce montage permet également de réaliser des économies d’impôt de solidarité sur la fortune pour les parents soumis à cet impôt (c’est à dire qui ont un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 millions d’euros), ou même dans certains cas d’y échapper (si le patrimoine devient inférieur à 1,3 millions d’euros suite à la donation).
Si les parents ne souhaitent pas que l’enfant cède immédiatement le logement après cette donation, il peut être inclus une clause dite d’interdiction d’aliéner, dans l’acte d’acquisition passé devant le notaire. Dans ce cas de figure, l’enfant ne pourra pas céder sans l’accord exprès de ses parents.
Les parents peuvent décider de constituer une SCI qui procédera à l’acquisition du logement, qui sera mis à la disposition de l’enfant.
Dans ce montage, les parents seront associés de la SCI, avec le cas échéant le rôle de gérant. La SCI recevra du cash des parents ou empruntera pour acquérir le logement. Ce dernier sera ensuite loué à l’enfant.
Ce type de montage est souvent proposé par les avocats et/ou les notaires pour des raisons patrimoniales, et notamment pour faciliter la transmission aux enfants.
Seul inconvénient pour bénéficier de la souplesse de ce type de structure est de bien rédiger les statuts.
A cet effet, il vaut mieux s’appuyer sur un avocat qui envisagera le schéma de gestion (nue-propriété ou usufruit) correspondant le mieux à vos besoins.
A noter que dans le cadre de ce montage, les enfants ne pourront pas céder l’immeuble, qui demeure la propriété de la SCI.
La loi Scellier ouvre aux parents la possibilité d’acquérir un logement, avec une réduction d’impôt spécifique, et de le louer ensuite à leur enfant.
Pour que ce dispositif fonctionne, quelques conditions doivent être respectées, à savoir :
- L’immeuble doit être la résidence principale de l’enfant ;
- L’enfant ne doit plus être compris dans le foyer fiscal de ses parents ;
- L’enfant doit effectivement payer un loyer.
Lorsque ces conditions sont réunies, la réduction d’impôt prévu par le dispositif Scellier s’applique pleinement.
N’hésitez pas à laisser vos commentaires et / ou remarques ci-dessous.
