En droit français, la propriété est un concept à la fois strict et immuable.
Malgré la protection entourant le droit de propriété, il existe une exception peu connue, liée à la prescription acquisitive.
En pratique, un propriétaire peut se voir déchu de sa propriété, dans le cas où un ou plusieurs tiers ont agi et ont disposé du bien comme le véritable propriétaire, durant un certains laps de temps. Bien entendu, ces “faux” propriétaires n’ont pas de titre.
La prescription acquisitive peut être validée par les juges, lorsque le bien a été utilisé par le tiers à la vue et au su de tous. En d’autres termes, le bien ne doit pas avoir été occupé de manière clandestine.
Pendant la période pendant lequel le tiers a fait usage du bien, il ne faut pas que le véritable propriétaire se soit manifesté.
En principe, la prescription acquisitive est de 30 ans. Ainsi, un tiers peut devenir propriétaire légal d’un bien qu’il a occupé sans titre pendant 30 ans.
Ce délai peut être ramené à 10 ans en cas de preuve du transfert de propriété du propriétaire initial à ce tiers acquéreur. A cet égard, la preuve peut être constituée si le tiers dispose d’un acte juridique stipulant qu’il est le propriétaire du bien.
A noter que le délai de 10 ans ne s’applique que si le tiers acquéreur est de bonne foi. Il doit ainsi démontrer qu’il pensait sincèrement être le propriétaire du bien.
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 8 octobre 2015, le syndic d’un immeuble a acquis la propriété d’un garage, dont les copropriétaires se sont servis librement pendant 30 ans, sachant que le propriétaire initial n’a jamais revendiqué son titre de propriété.
Pourtant, cet arrêt révèle que le réglement de copropriété stipulait expréssément que le garage appartenait au propriétaire initial.
La Cour de Cassation s’est fondée sur le fait que les copropriétaires s’étaient comportés comme les propriétaires du garage durant 30 ans. La prescription acquisitve a ainsi été appliquée.
Il convient donc d’être vigilant si on est propriétaire d’un bien, qui est utilisé par un ou plusieurs tiers depuis plusieurs années.