Acheter un bien immobilier occupé est devenu une bonne idée pour réaliser des économies, parfois substantielles, lors de l’opération. En règle générale, le prix est abaissé d’environ 30% dans ce type de montage.
La décote pratiquée sur le prix de vente du bien varie selon divers facteurs. En premier lieu, la durée du bail aura un impact sur le montant à payer pour acquérir le bien. Par ailleurs, le montant du loyer et les caractéristiques du locataire (notamment ses ressources, et son âge), aura un impact important sur la décote.
On constate ainsi qu’en présence d’un contrat de bail “classique” (gouverné par la loi de 1989), avec un locataire ayant moins de 70 ans, la décote ne dépassera pas les 10%, et oscillera plutôt autour de 7%.
Par contre, la décote peut grimper à 20 ou 30% si le locataire a plus de 70 ans, et bénéficie de ressources assez modestes.
En effet, dans ce type de situation, le bailleur ne pourra lui donner congé qu’en remplissant un certain nombre de conditions (entre autres, il devra lui proposer un logement au moins équivalent).
Les rabais les plus importants se trouvent pour les biens immobiliers loués sous le régime de la loi de 1948. La raison est simple, ce type de bien est généralement en mauvais état, le locataire bénéficie de surcroît d’un droit au maintien dans les lieux loués, pour une période indéterminée, sachant que le loyer est bloqué.
Pour trouver un logement occupé, il faut se tourner vers des investisseurs institutionnels (notamment une compagnie d’assurance ou une banque). Ces institutions, qui bénéficient généralement d’un actif immobilier locatif, peuvent être amenées à en vendre une partie.
Parmi les principales institutions à proposer ce type de transaction, on peut notamment citer BNP Paribas Real Estate, ou encore le Crédit Foncier Immobilier.
La plupart de ces logements se trouve en Ile de France.
A noter toutefois que plusieurs précautions doivent être prises avant de conclure ce type de transaction.
En effet, pour un investissement locatif, il est impératif de se faire remettre un exemplaire du contrat de bail. Cela permet de vérifier que les clauses classiques, permettant de le résilier, sous conditions, sont bien présentes (notamment en présence d’impayés).
Il faut aussi bien s’assurer qu’une clause permettant de réviser le loyer est inscrite dans le contrat.
En outre, il est vivement recommandé de demander les dernières quittances de loyer. Ces documents permettent de vérifier que le locataire paie ses loyers régulièrement.
Dans l’hypothèse où il serait envisagé d’acquérir le bien pour l’occuper, il vaut mieux prévenir le locataire, dès l’achat, même si la loi autorise le propriétaire à donner congé, à la date d’échéance du bail. Cette précaution permet de s’assurer que le locataire ne résistera pas lorsqu’il recevra congé.
Si le locataire semble refuser de partir, il peut être raisonnable d’abandonner le projet d’acquisition, au risque de se trouver confronter dans quelques années à une procédure longue, et qui pourrait s’avérer coûteuse.
