En cas de vices cachés lors de la vente d’un logement, le vendeur reste responsable, à condition que ceux-ci rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel on le destinait. C’est ce que prévoit l’article 1641 du code civil. Cet article ajoute que le vendeur est également responsable, si le vice est de nature à tellement diminuer cet usage, que l’acheteur aurait renoncé à l’acte d’achat, s’il l’avait connu (ou aurait consenti à l’achat, mais à un prix inférieur).
L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas responsable des défauts apparents du bien.
Généralement, s’il s’agit d’un immeuble de plus de 10 ans, le vendeur bénéficie d’une exonération de la garantie des vices cachés. Cette exonération est prévue dans l’acte de vente, via une clause spécifique.
Une telle clause n’est valable en droit français, que si le vendeur n’est pas un professionnel, et demeure de bonne foi.
Si une telle clause est stipulée, et que le vendeur particulier est de bonne foi, l’acheteur ne pourra exiger la réparation du préjudice subi, en cas de vices cachés.
A noter qu’un vice caché ne signifie pas forcément un vice dissimulé (sciemment ou non) par le vendeur. Il s’agit d’un vice qui n’est pas apparent.
La clause précitée, qui figure dans la majorité des contrats de vente de logements anciens a un but de paix social. L’idée est d’éviter des recours entre les parties, suite à la transaction.
Par ailleurs, la négociation de la vente dure généralement un certain temps. Il appartient donc à l’acheteur de prendre les mesures utiles pour apprécier, en pleine connaissance de cause, l’état du logement.
Il est généralement conseillé à l’acheteur de se faire assister par un professionnel du bâtiment, durant les négociations, afin de lever tout doute sur tel ou tel aspect du bien en vente.
Même en présence d’une clause d’exonération dans le contrat, l’acheteur qui constate un vice caché ne sera pas totalement démuni. Il bénéficie de la possibilité d’exercer un recours contre le vendeur, dans les deux années suivant la vente, s’il démontre que celui-ci aurait sciemment caché le vice, qui était donc connu de lui.
Dans tous les cas, l’acheteur n’est pas dans un rapport de faiblesse, puisque la loi lui accorde un délai de rétractation.
