Depuis quelques mois, des banques proposent des prêts permettant d’offrir un coup de pouce aux propriétaires, désireux d’acquérir un logement, alors que le leur n’a pas encore été revendu.
L’avantage de ce type de prêt est de réduire l’endettement, par rapport à un crédit relais plus classique.
Ces prêts sont baptisés “achat-revente” ou encore “relais-achat”.
Ils consistent à racheter le crédit en cours pour le logement actuel, auprès de l’ancien établissement bancaire. Une fois ce prêt racheté, la nouvelle banque proposera un emprunt global intégrant le capital restant dû pour l’ancien crédit, et le financement pour le nouveau bien convoité.
La banque avance ainsi une somme d’argent, le temps de revendre l’ancien logement. Ce “relais” est imputé sur une nouvelle ligne de crédit, généralement fixé à hauteur de 70% de la valeur du bien à vendre.
Prenons un exemple relativement simple. Un couple est propriétaire d’un bien d’une valeur de 170.000 euros. Le capital restant dû dans le cadre du prêt est de 85.000 euros. Le couple rembourse mensuellement 630 € de crédit.
Ce couple souhaite acquérir un nouveau logement de 270.000 euros.
Le revenu du couple est de 3.800 euros par mois. Il dispose également d’un apport de 10.000 euros.
La Banque va déterminer le montant du relais en se basant sur 70% de la valeur du bien à revendre, c’est à dire ici 119.000 euros (170.000 x 0,70). Cette somme sera remboursée à la vente du bien.
La Banque va ensuite calculer le nouveau crédit en se basant sur la valeur du bien convoité (270.000 euros), le capital restant du (85.000 euros), l’indemnité de remboursement de l’ancien prêt (1.700 euros), auquel elle déduira l’apport du couple (10.000 euros), ainsi que le montant du prêt relais (soit 119.000 euros).
Le montant du nouveau crédit correspond ainsi à 227.700 euros.
Sur la base d’un taux de 2,9% sur une période de 20 ans, le couple devra rembourser 1.251 euros par mois. Cela correspond ainsi à un endettement de 33%.
Cette mécanique n’aurait pas été possible avec un crédit plus traditionnel.
Dans un crédit relais traditionnel, le relais est beaucoup moins avantageux, puisque le capital restant dû est retranché de la valeur du bien.
Il apparaît ainsi que les offres d’achat-vente peuvent permettre de faire la jointure entre deux logements, sans prendre le risque d’être étranglé par des mensualités très élevées.
A noter que ce n’est pas une solution miracle pour toutes les situations. Les banques vont sélectionner les dossiers avec des logements bien placés et de qualité. Elles chercheront en effet les logements susceptibles de se vendre plus facilement.
Dans ce type de prêt, plus vous mettez de temps à vendre, plus l’opération sera coûteuse.
