Bien évaluer ses biens immobiliers pour sa déclaration d’ISF


Chaque année, il convient d’évaluer ses biens immobiliers pour établir sa déclaration d’ISF. Il peut être compliqué de calculer le juste prix, sachant que les redressements fiscaux découlent généralement d’une mauvaise évaluation. Cet article fournit des conseils pratiques, et liste les pièces à éviter.

Lors de sa déclaration d’ISF, il convient de déclarer la valeur vénale des biens immobiliers détenus.

Cette valeur correspond à celle à laquelle le bien aurait pu être vendu en l’état au 1er janvier de l’année de la déclaration.

Pour déterminer la valeur vénale, il convient de faire des comparaisons avec des biens immobiliers similaires vendus à proximité.

A cet égard, l’administration fiscale a mis en ligne le site Patrim qui recense les ventes réalisées au cours des dernières années, dans le secteur immobilier.

La valeur pourra être corrigée à la baisse si le bien nécessite de gros travaux, ou souffre de défauts divers et variés, tels que par exemple des nuisances sonores ou visuelles.

En revanche, la valeur pourra être rehaussée en fonction de la situation du bien : par exemple un étage élevé, un front de mer, une absence de vis-à-vis, etc.

Lorsque le bien immobilier est exceptionnel, et qu’il n’est pas possible de faire état d’éléments comparatifs, il conviendra de faire évaluer ce bien par un expert judiciaire, afin de rendre la valeur opposable à l’administration fiscale. Pour éviter de lourds frais chaque année, il est possible de faire appel à un expert judiciaire en année 1, puis de demander une réévaluation chaque année par un agent immobilier.

S’agissant des logements loués à usage d’habitation, l’administration fiscale utilise généralement une méthode par comparaison. On calcule la valeur libre et on applique une décote liée aux contraintes de l’occupation.

Pour les locaux commerciaux, l’administration admet la valorisation en fonction du rendement.

A noter qu’en cas de valorisation trop basse, l’administration pourrait appliquer une pénalité de 40% correspondant à une insuffisance caractérisée. Il convient donc d’être vigilant, en consultant les sources d’information à sa disposition (sites de ventes immobilières, chambre des notaires, presse, etc.).

Une fois que la valeur du bien immobilier est estimée, il convient d’appliquer l’abattement légal de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale.

Le bien pourra faire l’objet de décotes, selon sa situation. Par exemple, s’il est loué, une décote pourra jouer, dont le montant variera en fonction du loyer pratiqué.

De même, si le bien immobilier fait l’objet d’une indivision, une décote pourra être appliquée, surtout compte tenu de la nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires, en cas de vente. A noter qu’une décote n’est applicable en cas de démembrement de propriété.

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