Avantages et inconvénients des OPCI


Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) constituent des produits hybrides, ouverts aux non professionnels souhaitant réaliser un investissement dans le secteur immobilier. Ce type de produits a mis du temps à s’imposer dans le paysage français. Cet article offre un panorama d’ensemble de ces produits hybrides.

Les OPCI sont composés d’actifs immobiliers physiques à hauteur de 60% au maximum. Les 40% restants se décomposent en obligations, liquidités, et actions de sociétés foncières.

Grâce à cette variété d’investissements, les OPCI bénéficient d’une véritable liquidité. Ainsi, les souscripteurs de parts d’OPCI peuvent les revendre à tout moment, ce qui les distinguent des SCPI.

C’est en 2008 que les OPCI ont été lancés sur le marché français dans leur forme ouverte au grand public.

Généralement, les OPCI sont présentés comme une véritable alternative aux SCPI.

Les gérants des OPCI ont la possibilité de financer l’acquisition d’immeubles par endettement.

Les OPCI et les SCPI s’adressent à des profils d’investisseurs différents.

Ainsi, dans le cadre des parts de SCPI, les souscripteurs ont la volonté d’obtenir un complément de revenus pour leur retraite. En revanche, les acquéreurs de parts d’OPCI ont clairement une vision d’investissement moins longue.

La rentabilité des parts d’OPCI est sensible aux aléas du marché boursier, dans la mesure où les OPCI sont composés à la fois d’actions et d’obligations.

Le rendement des parts d’OPCI varie entre celui que l’on peut attendre d’un contrat d’assurance vie, et des parts de SCPI (pour 2015, leur rendement était de 4,85%).

En 2015, le rendement des parts d’OPCI se situait aux alentours de 4,62%.

En ce qui concerne l’horizon d’investissement pour les parts d’OPCI, il est généralement recommandé un délai de cinq ans.

Cela étant, la rentabilité du produit varie en fonction des aléas de la bourse, dans la mesure où la poche est constituée de valeurs mobilières. Du coup, si les marchés ont une tendance à la baisse, le risque de l’investissement augmente, avec une performance moins bonne.

Les professionnels du secteur recommendent d’éviter d’investir plus de 15% de son patrimoine en parts d’OPCI, surtout s’il est déjà composé de biens immobiliers physiques.

D’un point de vue fiscal, les dividendes issus des parts d’OPCI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 40%.

En cas de vente des parts d’OPCI, la plus-value est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 15,5%. Il y a toutefois un abattement pour durée de détention qui est de 50% à compter de 2 ans, et 65% à compter de 8 ans.

A noter que le marché des OPCI est actuellement concentré. Du coup, 4 produits existent pour ce type d’investissement : BNP Parbias Diversipierre (proposé par la banque BNP Paribas), OPCImmo (proposé par Amundi Immobilier), Immo Diversification (proposé par Ciloger) et Axa Selectivimmo (proposé par Axa).

La moitié du marché est actuellement représentée par OPCImmo, qui est distribué par le groupe Crédit Agricole, la société générale, la LCL, ainsi que le Crédit du Nord.

Le choix devrait prochainement s’élargir, avec le lancement de nouveaux produits en 2016.

Pour conclure, avant de souscrire à des parts d’OPCI, il est vivement recommandé de lire les rapports de gestions de l’OPCI. Cette lecture permet en effet d’avoir une vision d’ensemble des actifs détenus en portefeuille.

OPCI