Transmettre son patrimoine immobilier via une SCI


La société civile immobilière occupe aujourd’hui une place de choix pour optimiser juridiquement et fiscalement la transmission de patrimoine immobilier à ses enfants. Cet article vous donne des conseils pour utiliser ce type de montage dans les meilleures conditions.

Malgré les réformes fiscales qui s’enchaînent (en particulier les nouvelles règles en matière de donation parents – enfants), la société civile immobilier présente encore de nombreux attraits, pour transmettre son patrimoine immobilier.

La SCI bénéficie de nombreux avantages. D’une part, elle facilite grandement la gestion, ainsi que la détention, d’un bien immobilier à plusieurs, et d’autre part, elle permet de transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût.

La SCI peut se présenter comme une société constituée de parents et de leurs enfants. C’est la société qui va détenir directement le ou les biens immobiliers, composant le patrimoine immobilier des parents. La SCI peut acquérir le ou les immeubles, ou les biens peuvent être apportés par les associés.

En cas d’apport, il est nécessaire de passer par un notaire, qui s’occupera des formalités y afférentes. Il faudra également dans ce cas payer l’impôt sur la plus-value réalisée lors de l’apport, puisque cette opération s’analyse fiscalement comme une cession. Bien entendu, la plus-value peut être 100% exonérée si le bien est détenu par les associés depuis au moins 30 ans.

Dans le montage, les parents vont transmettre les parts sociales qu’ils détiennent, à leurs enfants. Cette opération est plus aisée qu’une transmission pure et simple de l’immeuble en propre. De plus, les parents peuvent prévoir un démembrement de propriété de leurs parts, afin d’en conserver l’usufruit (c’est à dire la jouissance du bien, ainsi que les revenus qu’il génère).

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire (les enfants) récupéreront la pleine propriété des parts sociales, et ce en exonération d’impôt.

Un autre avantage non négligeable est que dans ce type d’opération, les usufruitiers pourront gérer le bien, et continuer à en percevoir les fruits (les revenus). L’usufruitier pourra par ailleurs associer les enfants nu-propriétaires à la gestion de la société.

En cas de donation des parts sociales, une décote de 15% est prévue, pour compenser les difficultés liées à la cession, ainsi que la non existence d’un marché prévu à la revente. Les droits de donation sont d’ailleurs calculés sur une valeur minorée, dans la mesure où la détermination de la valeur des parts sociales prend en compte l’ensemble des dettes grevant le bien (tel qu’un emprunt).

A noter que les droits de donation sont exonérées (à hauteur de 100.000 euros par parent / par enfant) tous les 15 ans.

La plupart des notaires s’accorde à considérer que cette structure juridique n’est efficace qu’à partir d’un certain niveau de patrimoine : généralement 500.000 euros en Ile de France, et 300.000 euros en Province. Il faut en effet établir des comptes chaque année, et tenir une assemblée générale, faute de quoi, l’administration fiscale pourrait invoquer le caractère fiscal de l’opération.

En ce qui concerne la rédaction des statuts de la société, ainsi que les formalités liées à sa constitution, nous ne serons que trop vous recommander de vous entourer des conseils d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.



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