Depuis le 1er janvier 2013, la loi Scellier a été remplacé par le dispositif Duflot. Par ailleurs jusqu’à la fin de l’année 2016 (au moins), demeure applicable le régime Censi-Bouvard, qui est exclusivement dédié aux résidences disposant de services.
Première précaution à prendre : il convient de comparer le montant de l’investissement à effectuer pour acquérir le logement à louer, avec l’éventuelle économie d’impôts, qui va dépendre de la situation fiscale personnelle (notamment le total des revenus imposables), ainsi que le montant de la réduction proposée par le dispositif.
A titre pratique, il est ainsi nécessaire de comparer l’avantage fiscal susceptible d’être retiré de l’opération, avec l’éventuelle perte financière qu’elle pourrait engendrer.
Ainsi, il serait inutile d’acheter si le montant des loyers (généralement plafonné) n’est pas compensée par l’économie d’impôts réalisée, au terme de la durée de la location.
Il ne faut pas oublier d’ajouter dans la base de calcul, le surplus d’impôts qui découlerait des revenus fonciers tirés de la location. Surtout que les travaux défiscalisables sont rares (sauf à investir en loi Malraux, ou le cas échéant opter pour un dispositif d’amortissement en meublé).
D’une manière générale, sauf à avoir au moins 150.000 euros à investir dans l’opération, il vaut mieux se tourner vers l’acquisition de parts de SCPI. Celles-ci sont en effet moins chères (il faut compter entre 500 et 2.000 euros pour l’acquisition d’une part), et plus sûres (le risque est en effet réparti sur plusieurs biens immobiliers). De plus, les parts de SCPI proposent le même avantage fiscal que l’investissement locatif en direct.
Autre précaution à prendre : se méfier des belles promesses mises en avant par le vendeur, qui est en charge de mettre en vente le programme immobilier.
Généralement, le vendeur ne va mettre en avant que les bons côtés du montage. Il convient donc d’analyser avec précision ce qu’il met en avant.
Il faut également faire preuve de vigilance face à l’argument suivant, souvent mis en avant par les vendeurs : la solidité d’un investissement dans la pierre.
S’il est vrai que de belles plus-values ont été réalisées depuis une quinzaine d’années (environ 140% en moyenne, sur le plan national), on ne peut pas prédire de l’évolution du marché immobilier dans les années à venir, surtout que l’investissement dure en moyenne 9 années.
D’une manière générale, si le seul intérêt mis en avant par le vendeur est d’ordre fiscal, il vaut mieux passer son chemin.
