D’une manière générale, si un acheteur décide de se désister, après s’être engagé à acquérir le bien immobilier, il peut se retrouver dans une situation épineuse.
En effet, si l’acheteur a signé un avant-contrat, son désistement donnera lieu à une indemnisation, sauf si les conditions suspensives prévues par la loi n’ont pas été remplies (par exemple le rejet d’une demande de prêt immobilier par sa banque).
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, c’est le vendeur qui est engagé. En effet, l’acquéreur potentiel se contente de poser une option, qui sera levée pour finaliser la transaction immobilière.
L’acheteur règle une indemnité dite d’immobilisation, qui correspond à 10% du prix de vente mentionné dans la promesse. Dans le cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées, si l’acheteur ne lève pas l’option, l’indemnité est acquise pour le vendeur.
Bien entendu, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, l’acheteur ne peut être contraint d’acquérir le bien.
Ce n’est pas la même chose pour le vendeur, qui peut être contraint de vendre par une décision de justice.
Dans le cadre d’un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique), les deux parties sont d’accord sur la chose et sur le prix.
Dans ce cas, si l’acheteur se désiste, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur est en droit de faire jouer la clause pénale figurant dans la promesse. Elle correspond généralement à 10% du prix de vente.
A noter que le juge n’est pas tenu par la clause pénale. Autrement dit, il peut faire varier à la hausse, comme à la baisse, le montant des dommages et intérêts dûs par l’acheteur qui a abandonné la transaction. Plus l’abandon sera tardif dans les négociations, plus les dommages et intérêts seront élevés.
Dans l’hypothèse où le vendeur abandonnerait la vente, une décision de justice pourra ordonner la vente.
Que se passe-t-il une fois l’acte authentique signé ?
Dès lors que la vente est définitivement réalisée et actée, l’acheteur pourra exiger des dommages et intérêts au vendeur s’il constate des vices cachés. Il s’agit de défauts qui n’étaient pas connus ni visibles au moment de l’acquisition.
Dans ce cas, ce sera à l’acheteur de démontrer qu’il y a des défauts qui ne pouvaient être décelés lors de la conclusion de la transaction, et que le vendeur en avait connaissance, ou ne pouvait les ignorer.
