Le candidat socialiste, Monsieur François Hollande, a récemment promis un aménagement du régime applicable aux plus-values-immobilières, s’il était élu Président de la République. Il s’agirait d’un retour au régime, souvent plus avantageux, datant d’avant 2004.
De quoi s’agit-il ?
Dans le cadre de cet ancien régime, les plus-values immobilières étaient imposées, après l’application d’un abattement de 5% au delà de la deuxième année. En résumé, ce régime entraînait une exonération pure et simple de la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien immobilier.
Actuellement, le régime est quelque peu différent. En effet, depuis le 1er février 2012, la plus-value immobilière est assujettie au PFL (prélèvement forfaitaire libératoire), au taux unique de 19% (plus les prélèvements sociaux de 13.5%). Ce taux s’applique après des abattements variant en fonction de la durée de détention du bien immobilier : 2% entre la 3e et la 17e année de détention, puis 4% et ensuite 8%. Ce régime conduit ainsi à une exonération totale de la plus-value au bout de 30 années de détention.
Les avantages du régime ancien sont de deux ordres. Tout d’abord l’abattement est plus fort, conduisant à une exonération au bout de 22 ans, contre 30 ans actuellement. Ensuite, dans l’ancien régime, le prix d’acquisition était revalorisée sur la base du coefficient d’érosion monétaire, conduisant ainsi à faire baisser le montant de la plus-value imposable, qui est égale au prix de cession, moins le prix d’acquisition.
A qui profiterait ce régime ?
Dans l’hypothèse où le candidat socialiste serait élu, et mettrait en place cette mesure, en profiteraient les personnes dans la tranche d’imposition inférieure au prélèvement forfaitaire actuel de 19%, à savoir les personnes dans les tranches de 5,5% et 14%.
Par ailleurs, selon la durée de détention du bien immobilier, tout français pourrait bénéficier de ce dispositif. En effet, comme indiqué plus haut, l’abattement est plus fort dans le régime d’avant 2004 que dans le régime actuel.
Pour être plus concret, prenons l’exemple d’un couple sans enfants, dont le revenu fiscal de référence est de 100.000 euros par an. Ce couple a acquis une résidence secondaire il y a 15 ans pour 200.000 euros. Il décide de la vendre cette année à 500.000 euros.
Dans le cadre du régime actuel, le prix d’acquisition doit être majoré forfaitairement de 15%, pour déterminer le montant de la plus-value imposable, soit 230.000 euros au cas particulier (200.000 euros + 15%).
Le montant de la plus-value serait alors de 270.000 euros (500.000 euros de prix de cession – 230.000 euros de prix d’acquisition).
Au delà de la cinquième année, s’applique un abattement de 2% par an. Sur la base de 15 ans, cela fait un abattement de 20%. Compte tenu de cet abattement, la plus-value imposable est diminuée à 216.000 euros.
Le montant de l’impôt sur le revenu (19%) couplé aux prélèvements sociaux (13,5%) serait de 70.200 euros.
Les économies réalisées grâce à l’ancien régime
Dans le cadre de l’ancien régime, les plus-values immobilières n’étaient pas soumis aux prélèvements forfaitaires de 19%, mais au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, le prix d’acquisition du bien immobilier faisait l’objet d’une majoration forfaitaire de 10%, couplé à une revalorisation sur la base du coefficient d’érosion monétaire. De surcroît, il y avait un abattement de 5% par année de détention du bien immobilier, au delà de la seconde année.
Pour reprendre l’exemple précédent, avec une vente au bout de 15 ans, l’abattement applicable serait de 65%.
Pour calculer la plus-value imposable, il faudrait faire le calcul suivant : le prix d’achat serait majoré forfaitairement de 10%, soit 220.000 euros ici, puis revalorisé sur la base du coefficient d’érosion monétaire (par hypothèse 1,22), soit 268.400 euros.
Ainsi la plus-value brute serait égale à 500.000 euros – 268.400 euros, soit 231.600 euros. Grâce à l’abattement forfaitaire de 65%, le montant soumis à l’impôt ne serait plus que de 81.000 euros. Le coût fiscal serait d’environ 44.000 euros (comprenant les prélèvements sociaux d’environ 11.000 euros et environ 33.000 euros d’impôt sur le revenu).
Le régime antérieur permettrait ainsi de réaliser une économie d’impôt non négligeable au cédant.
Reste à voir si une telle mesure sera effectivement mise en place, ce qui dépendra notamment du résultat des élections présidentielles à venir.
